Путь к квартире лежит через банк

Вопрос покупки жилья в кредит уже долгое время будоражит умы общественности. Звучит заманчиво: платишь часть стоимости квартиры из собственных средств, въезжаешь, а потом отдаешь банку оставшуюся сумму ежемесячными «порциями». Именно так представляют ипотеку учебники по экономике. Но на практике простых решений квартирного вопроса не бывает.

Бесконечные «но»

Клиент получает кредит, покупает на него квартиру и становится ее собственником.

Правда, с правами собственности есть одно маленькое «но»: он не имеет права делать с этой квартирой ничего, кроме как жить в ней. Ее нельзя дарить, закладывать и, уж конечно, нельзя продавать. Конечно, не все так страшно: квартиру нельзя продать только напрямую. В то же время покупатель может досрочно выплатить за вас остаток кредита, и, расплатившись с банком самостоятельно, получить квартиру в собственность.

Почему же пробуксовывает процесс, не первый год обсуждаемый Госдумой, получивший государственную поддержку, в котором, кажется, заинтересованы все, вплоть до Касьянова? Причин здесь много. В первую очередь, это относительная бедность наших сограждан и неготовность большинства связывать себя долгосрочными кредитными обязательствами. Потерять высокооплачиваемую работу в наших реалиях гораздо проще, чем на Западе. Да и кто в нашей стране готов подписаться под планом своей жизни хотя бы на ближайшие десять лет, не говоря уж о тридцати. Правда, в последние два года можно говорить об относительной стабильности, а на рынок высокооплачиваемого труда вышли молодые специалисты «с холодным сердцем и горящими глазами». Они уже готовы жить по мировым стандартам, но тут палки в колеса начинают вставлять банки, совсем не готовые рисковать ради счастья заемщика. Любой западный банк, в залоге у которого находится квартира заемщика, выселит и его вместе с семьей, как только перестанут поступать платежи по кредиту. Заемщики это прекрасно знают и не удивляются такому повороту событий.

Все равно не выселят

У нас же все иначе. В случае возникновения конфликта банк-заемщик ничего с клиентом поделать не может: Гражданско-процессуальный и Жилищный кодексы защищают конституционное право граждан на жилье . В ГПК отмечено, что нет правовой возможности обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, независимо от того, за счет каких средств оно приобретено. В Жилищном кодексе сказано, что обратить взыскание можно, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда жилья для временного поселения. Но, поскольку таких фондов пока нет, юридически выселить заемщика, особенно, если у него есть несовершеннолетние дети, практически невозможно. Это большая головная боль для банков. И пока не найдено лекарство для ее излечения, пройти банковский underwriting будет сложно.

В то же время опасность банковских крахов скорее преувеличена. Если кредит уже получен, то российское законодательство надежно обеспечивает права собственности на недвижимость, находящуюся в залоге. В случае с ипотекой заемщик ничем не рискует, поскольку лишение права собственности возможно только по суду. В теории, даже если банк-кредитор разорится, платежи заемщиков останутся прежними, изменятся лишь реквизиты. На практике этого, к счастью, пока никто не проверял.

Кого любят банки

Так как банки не являются благотворительными организациями, то любят они «богатых и здоровых», а вот «бедных и больных», на которых вроде бы и должна быть рассчитана ипотека, не привечают. Статистика свидетельствует, что берет кредиты средний класс, с уровнем дохода от $800 на члена семьи, а также предприниматели, которым невыгодно изымать из собственного бизнеса достаточно большую сумму денег ($100—300 тыс.), чтобы купить квартиру. Их доходы от вложенных денег — а в России рентабельным является бизнес, приносящий примерно 20% годовых — гораздо больше, чем 15%, выплачиваемых по кредиту. Кроме того, деньги, занятые у банка, помогают решить с налоговыми службами вопрос о происхождении средств. Правда, и возвращаются эти кредиты не через 10 лет, а через 3—4 года, а то и раньше, — как только пройден период, после которого не налагается штраф за досрочный возврат. С одной стороны, банку это невыгодно — проценты-то по кредиту получены только за три года, а с другой — не надо больше бояться, что с заемщиком что-нибудь случится.

Белые начинают, серые подхватывают

Ипотечных программ сегодня на рынке более чем достаточно, а выдачей кредитов занимаются уже 146 банков. Главное различие между ними — требует банк справки об официальном доходе или готов признать право заемщика не всегда зарабатывать деньги по ведомости.

Ключевой фигурой «серых» и лидером в ипотечном кредитовании является «ДельтаКредит», который, по данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), на сентябрь 2003 г. выдал 2000 кредитов. «ДельтаКредит» с удовольствием рассмотрит и «серых» заемщиков, однако документы все равно предоставлять придется. Здесь в ход пойдет все — справки с основного и дополнительных мест работы, контракты, страховые выплаты и дивиденды, получаемые с акций. Не останутся без внимания и регулярные траты (к примеру, ежемесячные выплаты на обучение детей или оплата аренды эллинга для яхты). Поручители обычно не нужны. Процентные ставки определяются индивидуально — от 10% в валюте. Сумма минимального кредита для Москвы — не менее $17 тыс. Но даже для его получения доход семьи из 3-х человек должен быть не меньше $1000 долларов в месяц.

Королем «белых» заслуженно стал Сбербанк. При получении кредита банк требует предоставления справок о доходах не менее чем за 6 последних месяцев. Дополнительно к заработку по основному месту работы банк принимает в расчет какой-либо один из видов доходов заемщика. К ним относятся доходы, полученные по другому месту работы, если срок трудового договора превышает один год (при условии подтверждения этих доходов и произведенных налоговых удержаний справкой). Могут быть приняты в расчет доходы, полученные заемщиком от занятий частной практикой, или другие источники доходов, разрешенные законодательством и подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа. В некоторых случаях Сбербанк требует наличия поручителей (от 2-х до 4-х), также со справками о легальных доходах. Ставка Сбербанка по кредитованию ипотеки — 11% годовых. Если «белый» доход на каждого члена семьи составляет $600 после вычета налогов, то вполне можно рассчитывать на получение кредита в $25 тыс. на 10 лет под 11%. При этом Сбербанк разрешает досрочное погашение кредита в любое время безо всяких штрафных санкций.

Рассрочка по-государственному

Как уже было сказано, ипотекой, наконец, заинтересовалось государство. Правительство даже выработало некий стандарт ипотеки, которому должны следовать все банки и другие кредитные организации, чтобы иметь поддержку государства. Многочисленные схемы, по сути, сведены к одной: теперь семья может получить в виде кредита до 70% стоимости жилья под 18% годовых в рублях с рассрочкой до 20 лет. Оставшиеся 30% необходимо внести сразу в качестве первого взноса. Ожидается, что по мере снижения уровня инфляции, проценты по кредиту будут снижены до 7% годовых. Правда, непонятно, что будет в этом случае с кредитами, взятыми ранее и под более высокий процент: станут ли снижаться ставки и для них?

Впрочем, 30% стоимости жилья — не единственные деньги, которые заемщику придется потратить сразу. Еще до 10% от стоимости жилья уйдет на оформление ряда страховок (своей жизни, жилища, платежеспособности и т.д.), оплату услуг оценщика, риэлтора, нотариуса, а также вознаграждения банку за рассмотрение кредитной заявки.

Что получится на выходе

Пока рынок растет, брать ипотечные кредиты выгодно — заемщик платит в год банку 12—15% в валюте, а квартира растет в цене на все 30%, однако, что будет с рынком через 10 лет, сказать сложно. Совсем не исключено, что квартира, за которую было заплачено $200 тыс., к окончанию срока кредитования будет стоить от силы половину этой суммы. Но если быть оптимистами, что сейчас модно, и предположить, что динамика роста сохранится, то такие вложения становятся супервыгодными.

Название осталось, бизнес изменился

Помимо схемы ипотечного кредитования, на рынке существуют еще несколько вариантов покупки жилья за счет заемных средств. Один из них — строительные кооперативы, ЖСК. Аббревиатура «ЖСК» напоминает нам о старых добрых советских временах, когда, как известно, сахар был слаще. Но, несмотря на то, что ЖСК нового времени унаследовал некоторые черты ЖСК ностальгического, это уже совсем другой бизнес. Любой современный ЖСК — это некоммерческая организация, потребительский кооператив, основой деятельности которого является статья 116 Гражданского кодекса. У каждого кооператива есть Устав, что роднит его с бывшим ЖСК. Основным органом управления ЖСК, как и в советские времена, является общее собрание членов кооператива. Общим собранием решаются такие жизненно важные вопросы, как ликвидация, реорганизация, избрание-переизбрание правления, внесение изменений в Устав и т.д. И, естественно, прямым наследием советского ЖСК является система паенакопления.

Однако современный кооператив во многом отличается от своего предшественника и, безусловно, в лучшую сторону. Сейчас кооперативы в большинстве своем работают по принципу кассы взаимопомощи, когда каждый его участник помогает другому купить квартиру. Но условия кооперативов несколько разнятся. В одних можно сразу внести 50% стоимости жилья и тут же вселиться в выбранную квартиру на условиях получения того же банковского кредита под процент, обычно чуть ниже среднерыночного. Преимущество простого ипотечного кредита в том, что при его получении через кооператив последний выступает гарантом заемщика и с кооператора не требуется подтверждения платежеспособности. Чаще же практикуется паенакопление в течение довольно длительного срока, иногда даже нескольких лет. Вложение денег на счет ЖСК происходит до тех пор, пока общая сумма не достигнет 50% стоимости квартиры. Когда заветный 50-процентный барьер пройден и очередь подошла, можно выбрать желаемую квартиру и вселиться в нее, но право собственности остается за кооперативом. Жилье можно подыскать любое. Ограничением являются дома в аварийном состоянии, здания, предназначенные под реконструкцию, и новостройки на первоначальном этапе строительства. Собственником квартиры человек становится только после выплаты ее полной стоимости. За предоставленный кредит заемщик платит от 1% до 3%, которые идут на обеспечение деятельности кооператива.

В результате получается, что условия ЖСК заметно выгоднее, чем при ипотечной схеме, за исключением срока ожидания: около половины стоимости квартиры пайщик получает в виде дешевого кредита — под 1—3%. Объясняется это тем, что данные средства в кооперативах привлекаются не с рынка по соответствующим ставкам, а от других таких же пайщиков, отдающих их кооперативу безо всяких процентов.

Контингент людей, пользующихся ЖСК и ипотекой различен. Ипотека, как уже говорилось, все же рассчитана на верхний слой среднего класса — бизнесменов, менеджеров верхнего эшелона, которые могут сразу заплатить 30% от стоимости квартиры, принести документы, подтверждающие доход. Клиенты ЖСК в большинстве своем — нижний уровень среднего класса: молодые специалисты, семьи со стандартным доходом и с детьми-подростками, для которых в будущем нужно будет покупать квартиру.

Конечно, при покупке квартиры через ЖСК некоторая сумма дополнительных расходов тоже набежит: вступительный взнос (около 5% от стоимости будущей квартиры), риэлторское обслуживание (проверка юридической чистоты и т.д.), страховка и пр., однако это все равно дешевле, чем ипотека.

Человеку непосвященному вся эта схема со вступающими-платящими до боли напоминает «лихие» времена многочисленных финансовых пирамид. В случае с ЖСК все не совсем так. При нормальном функционировании кооператива и соблюдении необходимых условий жилье получат все пайщики, но одни быстро, а другие в туманном будущем. Кроме того, благополучие того или иного кооператива во многом зависит от менеджерских способностей руководителей. Впрочем, ни один из руководителей ЖСК так и не ответил на вопрос, что же будет, если кооператив развалится.